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- 売却までの流れ
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お手持ちのお住まいをご売却するときそのお住まいがいくらで売却できるかを算出する「査定」不動産会社へ売却を依頼するときの「媒介契約」の手続きやその後、不動産会社が売却を行う上での広告・営業活動そして、買い手のお客様が住まいを内覧するときの注意点など様々な売却の流れや知識を身につけることでよりスムーズなご売却が実現することと思います。
まずはじめに仲介会社を選定します。
お住まいのご購入やご売却は高額な取引でも有り、専門知識も多く要求されるところです。
間違いのないように売買がされなければなりません。
信頼の出来る仲介業者を選ぶためのポイントを紹介します。
■宅地建物取引業免許
不動産売買の仲介業には、宅地建物取引業の免許が必要です。また事務所には、免許証番号や有効期限を記載した「宅地建物取引業者票」の表示が義務つけられています。
免許証番号には、建設大臣免許と都道府県知事免許の２種類があります。両者に優劣はありません。免許証番号の次に（８）とかが記されています。
免許の更新回数を示しています。更新は５年に１回です。（平成７年度までは３年に１回です。）この事務所に置かれている専任の取引主任者の氏名の欄があります。その事務所専任の宅地建物取引主任者の氏名です。
■業者団体での加盟状況
不動産業界にはいくつかの業者団体があります。
各団体への加盟にあたっては、一定の基準で資格審査が行われるほか、日常業務に関しても一定の規則が設けられていますから、加盟しているかどうかも業者選びのポイントです。
●主な業者団体
（社）不動産流通経営協会、（社） 日本住宅建設産業協会、（社） 不動産協会、（社） 都市開発協会、（社） 日本高層住宅協会、（社） 日本住宅宅地経営協会、（社） 全日本不動産協会、（社） 全国宅地建物取引業協会連合会
■沿革・業績・店舗状況
業者免許が建設大臣免許の場合は建設省建設経済局不動産課で、都道府県知事免許の場合は各都道府県の宅地建物取引業の担当局部で、それぞれ業者名簿を閲覧することが出来ます。
名簿には、代表者の経歴、事業の沿革、過去３年間の事業成績、業者団体への加盟状況、過去に業務停止処分を受けたかどうかなどが記載されています。
物件調査
お住まいの査定と売出価格
■売却の価格
ご売却の価格の目安は、現在のお住まいと同じ地域、同じ広さ、同じ築年数等をこのホームページで検索して調べることも出来ます。
売り出されている金額が一つの目安となります。
■売却物件の査定
お住まいがいくらで売れるかを判断してもらうのが査定です。
取引の事例から割り出す方法や収益から割り出す方法等で査定が行われます。
また、査定にかかる費用は無料です。お気軽にお声をかけてください。
なお、現地を査定せずに机上での査定も受け付けています。概算金額となりますが、今すぐではないが近い将来売却または、お買い替えをお考えの方もぜひご利用ください。
■査定価格と売出価格
査定価格は通常販売後概ね3ヶ月以内に売却が可能と思われる金額で提示されますが、売主様のご希望価格のご希望価格も考慮した価格設定をおこない、ご納得いただける販売価格で売り出します。
売却価格の決定
契約条件の確定
ご購入希望のお客様から購入申込書をいただきます。
購入申込書にはその物件を購入するための条件が記されています。
購入希望価格・代金の支払方法・物件の引渡時期・ローン利用の有無付帯設備等の確認等があります。
提示された条件をもとに売主様と条件の調整をさせて頂きます。 条件の調整が整ったところで契約日が決定します。
媒介契約
媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
売り出しの価格が決まったら、仲介業者との間で媒介契約の締結をいただきます。
1.専属専任媒介契約 2.専任媒介契約 3.一般媒介契約
販売活動
販売活動の開始
スクエアではご購入のご依頼をいただいた方のデーターをIBMのAS/400というホストコンピューターを使って管理しています。
ご購入にいたっていないお客様を価格や希望地域等で即座にピックアップすることも出来ます。まず第一にそれらのお客様へ新しい情報として提供させていただいております。
また、店内での物件紹介をはじめ、無料情報誌への掲載、新聞折込チラシ、オープンハウスの開催、近隣へのポスティング、インターネットホームページへの掲載等、色々な方法で積極的な営業活動を行っています。
スクエアでは、ご依頼いだいた物件をすべてスクエアのホームページとアパマンショップ不動産販売サイトに掲載し、たくさんのお客様にご覧いただいております。
インターネット人口の増加に伴い電子メールによる問合せも益々増加しています。
■「レインズ」への登録「レインズ」は建設大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムです。オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で、情報の交換を行うシステムで他の不動産業者に登録しているお客様にも物件情報が提供される仕組みになっています。
売却の決定
契約条件の確定
購入希望のお客様から購入申込書をいただきます。
購入申込書にはその物件を購入するための条件が記されています。
購入希望価格・代金の支払方法・物件の引渡時期・ローン利用の有無付帯設備等の確認等があります。提示された条件をもとに売主様と条件の調整をさせて頂きます。条件の調整が整ったところで契約日が決定します。
売買契約
不動産売買契約の締結
「不動産売買契約書」により締結されます。
売買契約書は、取引内容や当事者間の権利、義務などを明らかにし、安全、確実な売買の成立を目的とするものです。
売主・買主の双方が署名・捺印を行い、手付金の授受により契約が成立します。
以後は契約書の記載内容にもとづき権利や義務を履行することになります。義務の履行がなされない場合は違約金の対象となることがあります。不明な点は都度確認することが必要です。
権利書（買主へご提示頂きます）・実印・印鑑証明書・建築確認書・固定資産税の納付書・管理規約等・契約書印紙代・仲介手数料半金
（詳細は、当社担当者が「ご契約のご確認」をお届けし、ご説明をさせていただいております。）
中間金の受領
中間金は、契約から残金までの期間が長い場合や契約時の手付金が小額の場合などに使われることがあります。
金銭の授受だけのケースが多いため銀行振込となります。振込みの確認が出来次第領収書を買主様あてお送りいただきます。
登記手続・引渡
残金・登記・引渡の手続き
残代金の受領と物件の引渡しは、基本的には同時に行われます。（残代金を受領することで売買物件のすべての鍵を買主さんへお渡しします。）
電気・ガス・水道等の精算も済まし、受領書もご用意いただきます。また、設備関係のパンフレットや保証書、その他物件に関する書類関係も用意いただくこととなります。
登記関係の手続きも同時に行われます。必要書類に必要事項を記載し捺印します。
ローンの残債の完済手続きや抹消書類の手配等は、当社担当者とあらかじめ打ち合わせが必要です。書類関係が整ったところで最後に現地で付帯設備やその他の関係で契約時と変更がないことを買主さんに確認いただきすべてが完了します。
鍵・・玄関以外に鍵のかかるものがある場合は荷札等で区別する。
諸経費・・登記費用・仲介手数料半金
権利書・実印・印鑑証明書・住民票（権利書の住所と異なる場合）・固定資産税の納付書・電気・ガス・水道の納付書・管理規約・パンフレット等
